بازار مسکن در شوک؛ چرا خروج اتباع خبرساز شد؟
طی یک سال گذشته بازار مسکن ایران در رکودی عمیق و سنگین به سر برده است. رخدادهای سیاسی، به ویژه جنگ ۱۲ روزه و پیامدهای آن، فضای جدیدی بر این بازار حاکم کرده است. یکی از مهم ترین تحولات، خروج گسترده اتباع خارجی و خالی شدن بخشی از واحدهای اجاره ای بوده که بازار را با شوک شدیدی روبه رو کرده است.
ریزش قیمت ها، اما باز هم رکود!
افت قیمت مسکن امروز به عنوان محسوس ترین تغییر بازار شناخته می شود؛ از برخی مناطق تهران و شهرهای بزرگ گزارش کاهش نرخ ها منتشر شده است. با این حال، کاهش قیمت هنوز منجر به افزایش معاملات نشده و بازار همچنان در وضعیت رکود، کمبود تقاضا و سکون به سر می برد. تورم مسکن و اجاره بها در آمار رسمی خردادماه تقریباً ثابت بوده و نرخ افزایش کمتر از ۲ درصد گزارش شده است؛ اما شواهد میدانی، ریزش قیمت ها در فایل های معاملاتی را نشان می دهد.
خروج اتباع؛ فرصت یا تهدید برای مستاجران و بازار؟
خروج سریع اتباع خارجی از کشور به دنبال رخدادهای امنیتی اخیر، فرصتی برای افزایش عرضه واحدهای اجاره ای در مناطق حاشیه ای ایجاد کرد. تقریباً ۸ میلیون نفر از اتباع عمدتاً در این بخش ها ساکن بودند و سهم زیادی از واحدهای حمایتی و اجاره ای را در اختیار داشتند. اکنون با خالی شدن این خانه ها، رقابت برای اجاره یا خرید کاهش یافته و برخی مستاجران بالاخره نفسی تازه کشیده اند.
البته هنوز اطلاعات شفافی از تعداد دقیق قراردادها و محل های زندگی این گروه در دست نیست. قرارداد رسمی با اتباع غیرمجاز صورت نگرفته و بسیاری از واحدهای اجاره ای آن ها از طریق بنگاه های غیررسمی واگذار شده بود.
رفتار مالکان و کاهش فایل های اجاره
بسیاری از مالکان که به امید سرمایه گذاری و افزایش قیمت مسکن وارد این بازار شدند اکنون یا به دلیل نگرانی از ناامنی، ترجیح می دهند واحدها را خالی نگه دارند تا در مواقع اضطراری استفاده کنند یا منتظر برگشت آرامش بازار هستند. همین موضوع باعث خلأ جدی در عرضه فایل های اجاره در برخی مناطق شده و «عرضه و تقاضا» همچنان نامتعادل است.
در بخش املاک کلنگی، افزایش عرضه به وضوح دیده می شود اما در آپارتمان ها هنوز قیمت ها بالاتر از سال قبل است و حجم معاملات پایین باقی مانده است.
ریسک سرمایه گذاری و نقدشوندگی پایین مسکن
بحران اخیر باعث شد ریسک سرمایه گذاری در مسکن بیش از گذشته افزایش پیدا کند و بسیاری از سرمایه ها به سمت بازارهای موازی مثل طلا و ارز برود. بازدهی پایین و نقدشوندگی کم باعث شده فعلاً تقاضای عمده ای برای خرید یا سرمایه گذاری در بازار مسکن شکل نگیرد و همه ذی نفعان در این رکود متضرر باشند.
بازار اجاره؛ امیدی تازه برای مستاجران؟
با خروج اتباع، هرچند عرضه واحدهای اجاره ای در مناطقی افزایش یافته، اما هنوز اثر کامل آن در شهرهای بزرگ و بازار آپارتمان ها دیده نمی شود. برخی فایل ها با قیمت پارسال و حتی کمتر عرضه می شوند، اما به دلیل نااطمینانی از آینده و فشار رکودی، خریداری برای آن ها وجود ندارد. مستاجران در انتظارند تا بازار ثبات پیداکند و سپس تصمیم بگیرند.
حمایت های دولت و وضعیت طرح های ملی مسکن
در این شرایط دولت اجرای طرح های ملی زمین و مسکن را متوقف نکرده و برنامه های حمایتی مطابق سیاست های تعیین شده ادامه دارد. حتی در نقاط هدف حمله نظامی نیز ساخت وساز فعال بوده و هیچ پروژه ای متوقف نشده است؛ امید به بهبود اوضاع و افزایش عرضه، همچنان باقی است.
جمع بندی: شوک جدید و افق پیش ِروی بازار مسکن
مجموعه تحولات ماه های اخیر، به ویژه خروج دسته جمعی اتباع و آثار روانی جنگ، بازار مسکن را با شوک ۶ ریشتری مواجه کرده است. اگرچه کوتاه مدت نمی توان آینده روشنی برای بازار متصور شد، اما در صورت ادامه این روند و بازگشت آرامش، امکان دارد بخشی از آرزوهای دیرینه مستاجران برای کاهش قیمت و افزایش عرضه محقق شود؛ هرچند فعلاً تا تحقق این رؤیا فاصله داریم و باید منتظر تغییر شرایط و تحولات آینده ماند.
نظرات کاربران